物流园区作为重要的物流基础设施，具有功能集成、设施共享、用地节约的优势，促进物流园区健康有序发展，对于提高社会物流服务效率、促进产业结构调整、转变经济发展方式、提高国民经济竞争力具有重要意义。
自物流配送中心概念的提出到1999年深圳平湖物流园区建设运营以来，在二十多年中，我国物流园区经历了从萌芽到快速发展，从实践探索延伸至理论研究，随着时代的发展，物流园在现代物流业中发挥着越来越重要的作用，为国民经济发展提供了有力的支撑。
从萌芽初现到“野蛮生长”
1978年，国家有关部门赴国外考察学习后将“物流”概念引入国内，引起社会各方关注。
为赋能物流行业发展，国家出台多项政策。在上世纪90年代，相继印发《关于商品物流(配送)中心发展建设的意见》《关于进一步推动商业物资储运业改革与发展的意见》等多份文件，深化物资体制改革，首次将物资流通产业作为发展第三产业的重点，设立物资流通综合改革试点。特别是在1996年《物流配送中心发展建设规划》中提出发展建设物流配送中心的指导思想和原则，确定商业储运企业向现代物流配送中心转变，建设社会化的物流配送中心，发展现代物流网络为主要的发展方向，并对物流配送中心的发展建设提出了总体构想。
1999年，深圳平湖物流基地的建立，标志着中国开始引入了物流园区的概念，并逐步开始了物流园区的规划、建设、运营。在此之后平湖物流基地对物流基地概念进行界定——“建设物流事业基础的一个特定区域”，具有综合集约性、独立专业性、公共公益性等三个特征。2000年，深圳市提出《深圳市“十一五”及2015年现代物流业发展规划》，正式提出了规划建设盐田国际物流园区、前海湾物流园区、航空物流园区、平湖物流基地、笋岗—清水河物流园区、龙华物流园区等六大物流园区，成为国内物流园区发展的开端。
在此之后，物流园区概念在国内广泛推广，主要集中在区域经济发达、拥有规模化生产以及理念创新度较高的东部沿海地区，特别是珠三角、长三角地区。物流园区的概念被物流企业、政府等广泛接受，个别经济效益良好的物流园区辐射带动当地相关产业，给区域内物流行业发展带来示范效应。物流园区发展在此时呈现出明显的基础建设性质，回收期长，短时间内经济效益不明显，规划在建的物流园区占比较大。接下来几年时间中，国内物流园区建设呈现出投资热情高、规划面积大等快速发展的态势，“物流园区热”“物流中心热”成为当时发展的主要特征，并于2003年达到建设高峰。
盲目建设面临洗牌
客观来看，在物流园区建设的快速发展时期，存在一些不良倾向和问题，许多园区跟风建设，对物流园区内涵理解不够清晰，定位不够准确，规划不够科学，具有一定的盲目性。2003年，国务院着手清理整顿各类开发区，其中就包括物流园区。经历短暂的调整后，政府和行业协会对物流园的发展进行有序引导，国家出台相关政策对物流园发展进行调控，引导物流园区走回理性发展道路。
在2008年中国物流与采购联合会（以下简称：中物联）与中国物流学会进行的《第二次全国物流园区（基地）调查报告》对全国475个规划、在建、运营中的物流园区进行调研。经调研显示，中国物流园区总量规模较大，大多集中在沿海经济区，物流园总体建设进度加快，规划与建设工作逐步趋于合理化，并走向科学化发展。在此之后，受国际经济发展影响，“中国制造”面临压力，为了以消费带动经济新增长，国家密集出台一系列新政策，将链接生产和消费重要环节的物流作为经济发展的新动力。
2012年，全国共有754个物流园区（基地）编入《2012年中国物流园区名录》，但据国内多家研究机构所检测到的数据来看，全国约有5000家物流园区（基地），占地面积差距大，运营状况良莠不齐。当下物流园区发展过程中存在的问题，首要的就是“圈地”问题。物流园区用地属于国家工业用地，正值物流快速发展时期，全国各地对于物流投资力度较大，用于发展物流的用地审批较为宽松，许多商业地产商将发展的目光转向物流用地。特别是一些脱离市场需求规划发展的各类物流园运营越来越困难，有接近三成的物流园并没有投入运营。在当时，中物联会长何黎明向物流行业发出警示：有些地方物流园区规划与发展带有盲目性，物流园区规划动辄几平方公里，甚至几十平方公里，脱离实际需求，还有一些投机商借建物流园区的名义，圈地、骗贷，资金链断裂后“跑路”，不仅扰乱市场秩序，也滋生金融风险。
钢铁物流园区随着钢材市场的高速发展而迅速升温，但在这一阶段，钢贸商竞争激烈，产业集中度低，整体呈现出“散、乱、差”的经营特点。处于产业链上游的钢铁生产企业纷纷整合自身物流业务、兴办物流园区，但在全国各地物流园区建设百花齐放的同时，隐藏着许多盲目投资、重复建设等多种乱象。在当时，政府给予土地、税收等政策优惠，大批钢铁物流园区、钢材城、钢材市场等如雨后春笋般涌现，其中鱼龙混杂，还有部分企业以物流为名混迹其中，从事房地产等商业行为，获取利润。北京中物汇成物流研究院院长徐计增表示 ：“由于这种不平衡、不科学的经营方式，后期受钢材市场震荡影响，许多钢铁物流园经营不善，关停止损。”
在当时，有许多园区建设因资金土地审批出现滞后，而其中近半数是因资金不足引起的。浙江传化物流基地等物流园区被收购与兼并给国内物流园区发展带来不小的冲击。由于国内对物流“地产商”行为加以约束，仓储用地审批门槛提高，许多外资企业想要打开中国物流市场，只能转向国内的资金链紧张或经营不好的物流园区，通过收购兼并的方式间接持有发展用地。
经历震荡后有序发展
党的十八大以来，物流园区进入快速有序发展阶段。2013年9月，国家发改委等12部门联合印发《全国物流园区发展规划》，按照物流需求规模大小以及在国家战略和产业布局中的重要程度，将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个。2014年，国务院发布《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》，系统提出物流业的发展重点、主要任务和重点工程，明确了一段时期内物流业的发展方向和目标，将物流园区工程列为12项重点工程之一。2018年，全国符合调查基本条件的各类物流园区共计1638家，比2015年第四次调查数据1210家增长35.37%。三年间，我国物流园区个数年均增长10.7%。总的来说，物流园区占地面积趋于理性、总体可控，信息化、智能化水平还有很大发展空间，园区服务功能主要集中在存储、运输和配送等传统业务领域，转运、贸易、信息、货代等业务同样发展迅速，但仍存在物流用地供应紧张、物流管理人才缺乏、资金短缺周转困难、园区运营环境有待继续改善等问题。
2018年国务院常务会议审议通过《国家物流枢纽布局和建设规划》，在127个城市布局建设212个国家物流枢纽，打造“通道+枢纽+网络”的物流运行体系，也给物流园区发展带来了新的思路。以国家物流枢纽为核心支点，示范物流园区、骨干冷链基地、多式联运基地为重要节点，通过综合交通运输体系连接物流中心、港口码头、机场货站、铁路货场、公路场站等形成全国一盘棋，支撑物流高效运转。
随着国务院调整和振兴物流业规划政策的出台,物流园区建设成了区域物流业提升振兴产业与经济发展的热点。近年来，国家对各类园区开始整治，一批没有经过详细规划的物流园区项目被取消。总体上，我国物流园区建设呈稳步增长态势，但增速逐渐放缓。“十四五”以来，物流园区发展前景总体保持积极乐观。全国规模以上物流园区2553家中，约11.9%的园区预期保持年均30%以上的增长速度，32.7%的园区预期年均增长保持在10%以上，56%的园区预期平稳发展，运营效率与社会贡献稳步提升。
徐计增对现代物流报全媒体记者介绍道，在新的时期，伴随着数智化的推进，物流园区呈现出多种类型，发展也呈多元化多样化的态势。按功能划分，有运输型、仓储型、快递型的物流园区等。按服务对象划分，有生产型的、商贸流动型的物流园区等。还有一些物流园区的功能是叠加的，运输、仓储、快递、生产、流通、农业、工业、服务业，就形成了综合型的物流园区。
在现阶段，物流园区的发展仍面临一定的困难。近年来，国务院及有关部门出台多个政策支持物流行业高质量发展，但由于物流园区土地占用面积大、投资强度低、税收贡献少，地方政府对投入资源扶持物流园区发展缺乏内生动力。同时，园区各管理部门间管理体制和机制不同，政策兑现协调性不足，导致优惠政策落地难、限制多，与物流园区的实际感受有一定差距。
城市的发展吸引人口流动，刺激物流用地增长，但城市物流用地供给逐年缩减、城区物流设施拆迁、老旧仓库设施改造升级费用高、闲置厂房改造难度大等原因造成了高质量物流设施供给不足。伴随这一问题，物流园区配套设施不完善的情况也随之浮现，供电、供水、供气、排水、通信等生产配套设施不够完善，餐饮、交通、住宿等生活服务设施也较为薄弱，给物流园区生产经营活动和工作人员生活出行带来不便。国际局势造成的石油等大宗商品价格上涨等运营成本高企以及营商环境有待优化也制约着物流园区的发展。
在互联网时代，开放、智慧、共享的供应链成为未来的发展方向，仓储设施的网络化、趋同化成为趋势，专业化、平台化等发展模式越来越兴盛。未来，物流园区将完善基础设施建设、降低区域物流成本，改善区域投资环境、吸引产业集聚发展，为区域发展提供新的增长极。
自2016年起，国家发改委等国家有关部门在全国范围内开展示范物流园区评选工作，对物流园区发展工作进行指导。今年，第四批示范园区名单公示，本报将对相关园区做针对性报道，探讨物流园区的发展之路，为物流园区发展提供可行性建议。
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